Was ist zu beachten?
Wann wird eine Baugenehmigung erforderlich?
Für alle Bauvorhaben, die von der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (kurz LBO) nicht ausdrücklich als verfahrensfrei bestimmt sind, müssen Sie eine Baugenehmigung beantragen.
Auflistung verfahrensfreier Vorhaben
Ist ein Bauvorhaben verfahrensfrei, müssen Sie keinen Bauantrag stellen. Sie sind verpflichtet, in eigener Verantwortung zu prüfen, ob Sie Ihr Vorhaben wie geplant umsetzen dürfen.
Beachten Sie daher, dass auch die verfahrensfreien Vorhaben ebenso wie die verfahrenspflichtigen Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen müssen. Beispielsweise müssen Brandschutzvorschriften oder die Bestimmungen bezüglich der Abstandsflächen beachtet werden. Es ist auch möglich, dass Festsetzungen des Bebauungsplanes (beispielsweise Baugrenze), Vorschriften der Landesbauordnung, Denkmalschutzbestimmungen, Wasserschutz- und Landschaftsschutzgebietsbestimmungen oder sonstige Vorschriften dem Bauvorhaben entgegenstehen.
In diesen Fällen wird in der Regel ein Antrag auf Befreiung von den jeweiligen Vorschriften erforderlich. Das hierfür erforderliche Antragsformular sowie das Merkblatt ist unter der Rubrik „Bauen&Wohnen/Formulare“ abrufbar.
Bitte informieren Sie sich im Zweifelsfall rechtzeitig beim Bauamt der Stadt Leingarten oder bei der zuständigen Baurechtsbehörde beim Landratsamt Heilbronn.
Sie können auch bei verfahrensfreien Vorhaben die Vereinbarkeit mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften durch die Baurechtsbehörde überprüfen und in einem Bescheid feststellen lassen (baurechtliche Entscheidung).
Welches Verfahren ist zu wählen?
Neben dem herkömmlichen Baugenehmigungsverfahren, bei dem alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften geprüft und bescheinigt werden, stehen den Bauherren das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren sowie das Kenntnisgabeverfahren zur Auswahl.
Seit dem 01.08.2019 ist für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 sowie deren Nebengebäuden und Nebenanlagen nur noch das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren möglich.
Der Prüfungsumfang der Baurechtsbehörde ist im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gegenüber dem umfassenden Baugenehmigungsverfahren deutlich reduziert. Das Landratsamt und die Stadt prüfen im Wesentlichen die Einhaltung von Normen zum Schutz Dritter (z. B. Nachbarn). Eine vorbeugende behördliche Prüfung, wie beispielsweise die Prüfung des Brand- oder Schallschutzes, entfällt.
Im Gegensatz zum Kenntnisgabeverfahren ist der räumliche Geltungsbereich nicht beschränkt, so dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren auch außerhalb des Bereichs qualifizierter Bebauungspläne möglich ist.
Im Kenntnisgabeverfahren geben Sie das Bauvorhaben der Baubehörde durch die Einreichung der Bauvorlagen nur zur Kenntnis, das bedeutet, dass für den Bauantrag keine Baugenehmigung erteilt wird. Der von Ihnen bestimmte Entwurfsverfasser ist dafür verantwortlich, dass sein Entwurf den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Sie als Bauherr sind dafür verantwortlich, dass die erforderlichen Anzeigen an die Baubehörde erfolgen. Die Bauausführung darf nicht von den zur Kenntnis gegebenen Entwürfen abweichen.
In der Regel dürfen Sie einen Monat nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen bei der Behörde mit Ihrem Bauvorhaben beginnen bzw. bereits nach zwei Wochen, wenn die Angrenzer schriftlich zugestimmt haben.
Insbesondere bei verfahrenspflichtigen Abbruchmaßnahmen wird das Kenntnisgabeverfahren oft gewählt, da es Zeit und Kosten spart.
Als Bauherr können Sie zwischen dem Kenntnisgabeverfahren und einem Baugenehmigungsverfahren wählen. Bitte beachten Sie, das Kenntnisgabeverfahren kommt nur in Betracht, wenn das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, an dessen Festsetzungen es sich hält und dass es nicht im Geltungsbereich einer Veränderungssperre liegt und sich darüber hinaus auch an die übrigen baurechtlichen Vorgaben, insbesondere der Landesbauordnung, hält. Im Kenntnisgabeverfahren können Sie keine Ausnahmen oder Befreiungen erhalten, zum Beispiel von den Abstandsflächenvorschriften oder den Festsetzungen des Bebauungsplans. Daher empfehlen wir das Kenntnisgabeverfahren nur zu wählen, wenn Sie sich sicher sind, dass keine Verstöße vorliegen. Bitte sprechen Sie Ihren Architekten oder Planverfasser vor Einreichung der Unterlagen darauf an.
Grundsätzlich tragen Sie als Bauherr oder Bauherrin die Verantwortung dafür, dass alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, auch diejenigen, die die Baubehörde nicht prüft. Bei einem Verstoß kann die Baurechtsbehörde die Erteilung der Baugenehmigung ablehnen, den Bau stoppen oder bereits Gebautes wieder abreißen lassen.
Sollten Sie Fragen bei der Verwirklichung Ihres Bauvorhabens haben, kann es bei besonders komplizierten Vorhaben zweckmäßig sein, dass Sie zunächst einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids stellen. Durch einen Bauvorbescheid können Sie bereits vor Einreichung eines förmlichen Baugenehmigungsantrags einzelne Fragen abklären lassen. In der Regel geht es dabei um die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks. Hat die Baurechtsbehörde über eine baurechtliche Zulässigkeitsfrage durch einen Bauvorbescheid entschieden, ist sie innerhalb einer bestimmten Frist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens an diese Entscheidung gebunden.
Wann darf ich mit der Baumaßnahme beginnen?
Bei genehmigungsfreien Vorhaben darf mit dem Bau ohne weiteres begonnen werden. Bitte vergewissern Sie sich, dass keine Befreiungsanträge erforderlich sind oder auch keine Anzeigepflichten bei der Baurechtsbehörde bestehen. Ist dies der Fall, darf erst nach erfolgter Anzeige, ggf. der dort bestimmten Frist oder nach Erteilung der baurechtlichen Entscheidung begonnen werden.
Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben darf mit dem Bau erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung oder baurechtliche Entscheidung erteilt wurde und ein Baufreigabeschein, auch „Roter Punkt“ genannt, vorliegt. Die Erteilung des Baufreigabescheins kann unabhängig von der Baugenehmigung erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen, wenn zum Beispiel Nachweise oder Erklärungen, die im Zusammenhang mit der Baugenehmigung gefordert werden, vorgelegt wurden.
Unabhängig von der Baufreigabe muss der Bauherr den Baubeginn bei der Baurechtsbehörde anzeigen. Der Baufreigabeschein muss vor Baubeginn sichtbar an der Baustelle angebracht werden.
Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung begonnen oder wenn sie nach diesem Zeitraum ein Jahr unterbrochen worden ist. Die Verlängerung der Baugenehmigung muss rechtzeitig vor Fristablauf beantragt werden.
Beim Kenntnisgabeverfahren wird keine Baugenehmigung erteilt und somit auch kein Baufreigabeschein. Mit der Ausführung darf begonnen werden bei Vorhaben, denen die betroffenen Angrenzer schriftlich zugestimmt haben, zwei Wochen, bei sonstigen Vorhaben ein Monat nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen bei der Stadt, es sei denn, der Baubeginn wird durch die Behörden untersagt. Der genaue Ausführungsbeginn wird in der Eingangsbestätigung durch die Stadt festgestellt.
Bitte beachten Sie, dass bei Vorhaben im Kenntnisgabeverfahren innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets vor Baubeginn die hierfür erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung vorliegen muss.
Tipp: Bitte lesen Sie sich die Auflagen und Hinweise in der Baugenehmigung bzw. Eingangsbestätigung aufmerksam durch und besprechen Sie alle mit Ihrem Bauleiter oder Architekt vor Ausführung. Das spart unter Umständen Zeit und Nerven während der Bauphase.
Haben Sie noch Fragen? Die Mitarbeiter im Bauamt der Stadt Leingarten und die Baurechtsbehörde beim Landratsamt Heilbronn stehen Ihnen gerne zur Verfügung.